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世邦魏理仕近日發(fā)布市場(chǎng)報(bào)告指出，二季度國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)交易活躍度顯著提升，大宗交易金額創(chuàng)2019年以來(lái)新高，機(jī)構(gòu)資本積極入市。

數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易額環(huán)比上漲74.1％至966億元，為2019年以來(lái)的最高季度成交額。上半年大宗交易總額錄得1521億元，較2020年上半年上漲30%，并且已超過(guò)疫情前2019年同期水平。

從買(mǎi)家來(lái)看，地產(chǎn)基金、險(xiǎn)資、REITS等機(jī)構(gòu)投資者的收購(gòu)金額達(dá)到769億元，環(huán)比上漲212%，創(chuàng)歷史新高。外資買(mǎi)家交易額達(dá)到193億元，較上季度外資成交額環(huán)比上漲214%，占比回升至20%，錄得新冠疫情以來(lái)的最高值。機(jī)構(gòu)資本的積極入市展示出其對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期信心以及對(duì)當(dāng)下資產(chǎn)價(jià)格正逐步進(jìn)入合理區(qū)間的判斷。

分城市量級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市在2021年上半年的投資總額中占比為60%，其中上海的交易額突破300億元，重回城市榜單首位。在多個(gè)大型資產(chǎn)包交易的帶動(dòng)下，二線(xiàn)城市交易額占比升至39%，投資者對(duì)于核心二線(xiàn)城市中消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)的零售和倉(cāng)儲(chǔ)物流投資抱持積極態(tài)度。

從交易標(biāo)的來(lái)看，零售和酒店投資已恢復(fù)至疫情前水平，寫(xiě)字樓交易窗口逐步開(kāi)啟。

具備運(yùn)營(yíng)能力的投資者正持續(xù)加倉(cāng)疫情后基本面快速修復(fù)的零售和酒店資產(chǎn)，以獲取更高的回報(bào)。本季度零售資產(chǎn)交易額突破128億元人民幣，并推動(dòng)上半年交易總額至182億元，已達(dá)到2020年全年水平的125%。酒店投資亦加速反彈，上半年交易額達(dá)到近91億元，近2020年全年水平的97%。

寫(xiě)字樓大宗交易金額達(dá)200億元，自用買(mǎi)家需求持續(xù)活躍，科技、生物醫(yī)藥、制造業(yè)企業(yè)本季貢獻(xiàn)寫(xiě)字樓交易總額的 35%。投資型買(mǎi)家持續(xù)關(guān)注門(mén)戶(hù)城市核心區(qū)位的寫(xiě)字樓投資機(jī)會(huì)，季內(nèi)錄得主要交易包括和諧健康保險(xiǎn)收購(gòu)SK大廈。此外，黑石于6月宣布收購(gòu)中國(guó)位于北京和上海以寫(xiě)字樓為主的資產(chǎn)包 。

盡管寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期內(nèi)仍面臨供應(yīng)高峰的影響，但考慮到過(guò)去12個(gè)月內(nèi)租賃需求的強(qiáng)勁反彈和資產(chǎn)價(jià)格的適度調(diào)整，寫(xiě)字樓的交易機(jī)會(huì)窗口正逐步開(kāi)啟。

公募REITS上市進(jìn)一步利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。二季度總計(jì)錄得倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易160億元，代表性交易包括PGIM收購(gòu)新宜物流資產(chǎn)包以及凱德收購(gòu)上海顓橋數(shù)據(jù)中心。此外，疫情后生物醫(yī)藥相關(guān)主題投資成為產(chǎn)業(yè)投資的新關(guān)注點(diǎn)。6月首批上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中包括5單產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs，得到了券商、險(xiǎn)資、銀行理財(cái)?shù)雀黝?lèi)資金積極參與。公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資來(lái)源和退出渠道，并增強(qiáng)了交易透明度，世邦魏理仕預(yù)計(jì)這將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)的交易活躍度。

世邦魏理仕年初的中國(guó)投資者意向調(diào)查結(jié)果顯示，57%的投資者計(jì)劃今年加大對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，預(yù)計(jì)全年大宗物業(yè)交易金額將較2020年上升21%，達(dá)到2500億元。資產(chǎn)價(jià)格方面，下半年商辦物業(yè)的資本化率將保持穩(wěn)定，而考慮到工業(yè)物流領(lǐng)域近兩年來(lái)活躍的私募地產(chǎn)基金募集和國(guó)內(nèi)公募REITs的上市，物流設(shè)施的資本化率將有小幅下行的空間。