新華財經上海7月19日電 2021年上半年，一線城市寫字樓市場普遍回暖，空置率下降、租金水平穩中有升，金融等行業租賃需求旺盛。但一線城市內，不同板塊和區域間分化趨勢顯現，品質高、配套好寫字樓去化速度較快，品質一般、定位模糊寫字樓則表現平平。此外，也有部分寫字樓開發管理企業，在保持“重資產”運營的同時，嘗試“輕資產”運營模式，提供生活、文娛、辦公等多元業態服務，應對行業機遇與挑戰。
多個一線城市空置率下降 市場回暖明顯
戴德梁行最新發布的數據顯示，2021年第二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米，環比增長10.2%，需求提升也使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%，環比下調1.9%，其中核心區14.6%，新興區25.1%。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部負責人張越分析說，2021年上半年活躍的市場表現，離不開供應端優質樓宇新增放量和需求端新興戰略資本驅動的雙向作用，加之頭部企業提質增效，互聯網+產業持續融合共振發展，帶來了寫字樓市場動能的再配置和拓寬。同時浦東打造社會主義現代化建設引領區相關意見，也進一步推動區域在改革上先行先試的權利，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務業等市場需求帶來利好。
市場回暖，空置率下跌，這是2021年上半年一線城市寫字樓市場的普遍表現。據高力國際統計，二季度北京全市甲級寫字樓空置率為18.2%，環比一季度下降0.3個百分點。2021年第二季度，剔除業主自用和預租面積后，北京甲級寫字樓凈吸納量為24.7萬平方米，刷新近十年來單季度凈吸納量的新高。
高力國際華北區董事總經理嚴區海分析說，過去十年，北京甲級寫字樓平均每年的凈吸納量約為50萬平方米，二季度的凈吸納水平已接近過去全年凈吸納量的一半。
大宗投資交易中，寫字樓也依然是投資者最青睞的標的。第一太平戴維斯數據顯示，2021年上半年，投資者收購的物業類型中，寫字樓占比最大，為58.6%，其余為零售綜合體、酒店等物業。
在深圳，根據第一太平戴維斯監測，2021年第二季度，深圳全市甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環、同比均下滑1.6個百分點，已恢復至新冠肺炎疫情暴發前的水平。
在租金方面，市場也有回暖表現。以上海為例，仲量聯行數據顯示，2021年第二季度，上海中央商務區整體租金環比上漲0.3%。由于租賃需求保持活躍，浦西中央商務區租金環比上漲1.0%。同時，浦東中央商務區因不同項目表現分化，整體租金與上季度基本持平。由于包括前灘和徐匯濱江在內的部分板塊租賃持續活躍，使得非中央商務區租金環比上漲0.7%。
張越說，2021年下半年，上海預計將有87萬平方米新增寫字樓入市。隨著上海地鐵14號線年底開通，帶動寫字樓板塊間通達性升級，上海全年凈吸納量有望實現近年新高，租金將從熱點濱江及核心區位提升為伊始，逐步延展企穩。
城市內不同板塊分化 品質化需求成主要導向
盡管市場回暖，但即使在一線城市，不同板塊的商業地產分化現象較為明顯。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜說，“一些定位明確，擁有高品質項目的新興板塊，即使在新增供應的壓力下，去化速度也十分可觀，空置率持續走低。一些缺乏明顯優勢的板塊在激烈的競爭中，表現較弱。”
戴德梁行數據也顯示，在上海，2021年第二季度，電子信息科技行業貢獻最大，成交面積比重為25%。電子閱讀、電子游戲、IT網絡技術、電商平臺類行業成交頻繁。項目選擇上，新興區優質項目及具有產業集聚效應的園區，是該類行業主要選址方向。
寫字樓租賃，是傳統意義上的“重資產”行業，今年上半年，也有企業開始進行“輕資產”轉型探索。7月15日，世茂股份發布“全場景生態辦公體系”，世茂股份寫字樓管理部總監楊煜說，未來，世茂股份將發揮精細化運營和資產管理專業能力，在持續深耕品質商辦“重資產”的同時，全面啟動輕資產模式，為個人、企業、業主、城市提供全場景全周期的生態資產管理平臺。
業內人士分析稱，寫字樓已歷經從追求硬件打造到軟性服務輸出，再到聚焦綠色健康和辦公體驗的迭代升級。面對企業文化年輕化、社會壓力激增、數字化迭代、可持續發展、企業創新轉型等時代新趨勢，寫字樓行業也迎來新的機遇和挑戰。
針對一線城市，品質寫字樓更受歡迎趨勢。楊煜說，未來辦公需求應追求寫字樓產品的硬核標準，如地標式品質設計、高效辦公體驗、品質設計規劃、精細化服務標準，以及5G、人臉識別、AI云平臺等最領先的應用技術，滿足管理者、企業和用戶不同需求的智慧化體驗。
相關探索取得不俗效果。據介紹，上海世茂大廈出租率長期穩定在99%，成都世茂大廈、北京世茂大廈出租率長期保持在90%以上，超出區域市場滿租項目平均水平。
